Le rendez-vous des experts : Zoom sur le Dispositif Jeanbrun

Depuis la loi de finances 2026, un nouveau dispositif fiscal baptisé « Jeanbrun » remplace progressivement le Pinel. Son objectif : encourager les particuliers à investir dans des logements destinés à la location tout en favorisant la rénovation énergétique des immeubles anciens.

Jusqu’ici, les dispositifs d’investissement locatif reposaient surtout sur des réductions d’impôt. Désormais, le propriétaire peut aussi déduire chaque année une partie de la valeur du logement de ses revenus fonciers imposables : c’est ce qu’on appelle l’amortissement.

Le dispositif concerne uniquement les appartements situés dans des immeubles collectifs, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (les maisons individuelles étant exclues) qui doivent être loués nus, à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans.

Le neuf et l’ancien concernés

Le régime peut s’appliquer aussi bien à un logement neuf qu’à un bien ancien nécessitant d’importants travaux. Dans ce dernier cas, les rénovations doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat et permettre une forte amélioration des performances énergétiques, avec un objectif de classement énergétique A ou B.

Contrairement au Pinel, il n’existe plus de zonage national. Le dispositif n’est donc plus réservé à certaines grandes villes. En revanche, les loyers restent encadrés selon des références locales, tout comme les ressources des locataires.

Dans les faits, ce nouveau système peut devenir intéressant pour les propriétaires qui rénovent un appartement ancien destiné à la location. En plus des déductions déjà possibles — intérêts d’emprunt, charges, taxe foncière ou travaux — le propriétaire peut désormais ajouter l’amortissement du bien lui-même.

Un exemple pour comprendre

A titre d’exemple, prenons le cas d’une personne qui achète en 2026 un appartement ancien énergivore pour 110 000 euros et réalise 45 000 euros de travaux d’isolation, de chauffage et de rénovation intérieure. Une fois le logement remis aux normes et classé en catégorie énergétique B, il pourra être loué dans le respect des plafonds prévus.

Grâce au nouveau dispositif, le bailleur peut alors cumuler plusieurs déductions fiscales. Résultat : ses revenus fonciers peuvent devenir déficitaires, ce qui réduit son imposition pendant plusieurs années. Mais attention : lors de la revente du bien, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Cela peut augmenter la taxation au moment de vendre.

Le dispositif Jeanbrun apparaît donc comme un outil fiscal intéressant pour les investisseurs prêts à rénover des logements anciens et à les louer sur la durée.